Guide de l'investisseur immobilier à Bali
Guide du zonage
des terrains à Bali
Pourquoi c'est important avant d'acheter
Comprendre le zonage
All prices on this page are quoted in USD unless otherwise noted.
Le zonage des terrains à Bali détermine ce que vous pouvez légalement construire sur une parcelle. Achetez dans la mauvaise zone et il se peut que vous ne puissiez pas construire de villa du tout. Construisez sans vérifier et vous risquez un arrêt de chantier ou, dans le pire des cas, une démolition.
À Bali, le zonage est régi au niveau de la régence dans le cadre du RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah). Les principales régences pour les investisseurs étrangers sont Badung, Gianyar et Tabanan. Chacune possède son propre plan d'aménagement, et les désignations de zonage peuvent changer lorsque les plans sont révisés.
Vérifier le zonage n'est pas compliqué, mais cela doit être fait avant la signature d'un compromis de vente. Vous trouverez ci-dessous une explication claire des principaux types de zones et de ce que chacun autorise.
Les cinq grandes catégories
Types de zones
Résidentiel (Perumahan)
Maisons privées et villas. La zone avec laquelle travaillent la plupart des acheteurs étrangers. Le zonage résidentiel autorise la construction de villas mais plafonne l'emprise au sol et la hauteur. L'emprise maximale au sol varie selon la réglementation locale, généralement de 40 à 60 % de la surface du terrain.
Autorisé
- +Villas privées
- +Maisons d'hôtes (avec permis)
- +Logements du personnel
Non autorisé
- xHôtels
- xCommerces de détail
- xUsines
Commercial (Perdagangan)
Commerces, restaurants, bureaux et développement à usage mixte. On les trouve le long des grands axes et dans les centres-villes. Le zonage commercial autorise généralement l'usage résidentiel au-dessus du rez-de-chaussée. Prix des terrains plus élevés que le résidentiel.
Autorisé
- +Commerces et restaurants
- +Bureaux
- +Développement à usage mixte
Non autorisé
- xIndustrie lourde
- xUsage agricole
Tourisme (Pariwisata)
La zone où les hôtels, les resorts et les opérations de location saisonnière à grande échelle sont autorisés. Fréquente à Seminyak, Kuta, Legian et dans certaines parties d'Uluwatu. Les terrains en zone touristique sont souvent vendus à un prix nettement plus élevé en raison du potentiel commercial qu'ils offrent.
Autorisé
- +Hôtels et resorts
- +Restaurants et spas
- +Villas touristiques
- +Commerces au sein des resorts
Non autorisé
- xRésidentiel privé uniquement
- xUsage agricole
Zone verte (Zona Hijau)
Terres agricoles et environnementales protégées. C'est la catégorie qui prend les acheteurs au dépourvu. Un terrain en zone verte peut ressembler à des terres agricoles ordinaires ou à de la jungle et être vendu à bas prix, mais la construction y est fortement restreinte ou interdite. Certains terrains en zone verte peuvent être reclassés au moyen d'une procédure de demande officielle, mais cela prend du temps, coûte cher et n'est pas garanti.
Autorisé
- +Structures agricoles
- +Petits pavillons ouverts sur les côtés
Non autorisé
- xVillas
- xStructures permanentes
- xBâtiments commerciaux
- xPiscines
Zone rose (Khusus Pariwisata)
Une désignation spéciale de développement touristique utilisée dans des secteurs comme le sud d'Uluwatu et certaines parties de Nusa Dua. La zone rose autorise le développement à l'échelle d'un hôtel ou d'un resort dans le cadre d'un régime de permis spécifique. Les terrains y suscitent un fort intérêt de la part des promoteurs. La réglementation de construction y est plus stricte que dans la zone touristique standard en matière de reculs et d'exigences environnementales.
Autorisé
- +Développements de resort
- +Hôtels de charme
- +Éco-lodges avec permis
Non autorisé
- xVilla standard sans permis de resort
- xCommerces hors du périmètre du resort
Dans toutes les zones
Restrictions de construction
Le zonage indique quel type de bâtiment est autorisé. Ces règles s'ajoutent au zonage et régissent la manière dont vous construisez, quelle que soit la zone.
Limite de hauteur
Maximum 15 mètres au-dessus du niveau du sol dans la majeure partie de Bali. Il s'agit d'un plafond strict qui s'applique quelle que soit la zone. Certaines zones côtières et cérémonielles ont des limites plus basses.
Zones tampons autour des temples
Les temples hindous balinais (pura) sont entourés de zones d'exclusion obligatoires. Dans un certain rayon autour d'un temple, la construction est interdite ou fortement restreinte. Le rayon varie selon la classification du temple. Cela s'applique à des milliers de temples à travers l'île.
Reculs côtiers
Un recul minimal de 100 mètres par rapport à la ligne de marée haute s'applique sur la majeure partie du littoral de Bali. Il est appliqué dans des secteurs comme Canggu et Uluwatu. Les acheteurs de terrains en bord de mer ou en haut de falaise doivent vérifier exactement où se situe cette ligne par rapport à l'emprise au sol prévue de leur bâtiment.
Reculs par rapport aux cours d'eau
5 à 10 mètres du bord de toute rivière ou voie d'eau, selon la classification de la voie d'eau. Les canaux d'irrigation des rizières comportent leurs propres restrictions.
Reculs par rapport à la voirie
Les bâtiments doivent être en retrait de la limite de la route, la distance dépendant de la classification de la route. Les grands axes routiers imposent des reculs plus importants que les voies d'accès secondaires.
Emprise au sol
La plupart des zones résidentielles plafonnent le pourcentage du terrain pouvant être couvert par l'emprise du bâtiment. Une proportion du terrain total doit rester non bâtie et à ciel ouvert. Cela influe sur la surface de plancher que vous pouvez construire sur une parcelle donnée.
Notre méthode
Comment nous gérons les vérifications de zonage
Nous vérifions toutes les exigences de zonage avant de recommander l'achat d'un terrain. Ce n'est pas un argument de vente, c'est simplement ce à quoi ressemble une recherche de terrain responsable.
Pour chaque terrain que nous évaluons, nous vérifions la classification de la zone, recherchons les zones d'exclusion qui se chevauchent (temples, rivières, côte), confirmons les ratios d'emprise au sol et examinons l'historique du certificat foncier avec notre équipe juridique interne. Si la zone ne convient pas à l'usage prévu par le client, nous le disons et passons à l'option suivante.
Les acheteurs qui viennent nous voir avec un terrain qu'ils ont déjà trouvé ailleurs peuvent aussi commander une vérification du zonage et une due diligence en tant que service indépendant. Nous vous dirons ce que vous pouvez construire et signalerons tout ce qui mérite un examen plus approfondi.
Où nous intervenons
Le zonage par secteur
Uluwatu
Mélange de zone résidentielle et de zone rose (Khusus Pariwisata). Les terrains en haut de falaise entraînent souvent des implications de recul côtier. La forte demande touristique rend la vérification du zonage particulièrement importante ici.
Guide du secteurCanggu
Zone principalement résidentielle avec des bandes commerciales le long des grands axes. La forte demande a suscité des demandes de reclassement dans certains secteurs. La proximité des rizières est fréquente, ce qui soulève des questions de limite de zone verte.
Guide du secteurCemagi
En grande partie résidentiel, avec des terres agricoles entourant de nombreux terrains. Un rythme de développement plus lent qu'à Canggu se traduit par une meilleure valeur foncière, mais la vérification de la zone est essentielle compte tenu de la présence de terrains verts.
Guide du secteurSeminyak
Mélange de zones touristiques et commerciales dans le centre, évoluant vers le résidentiel plus en retrait. L'un des secteurs les plus établis pour un parc de villas de qualité pour investisseurs.
Guide du secteurUbud
La réglementation de la régence de Gianyar s'applique. Zones de protection culturelle autour du palais et des temples centraux. Les terres agricoles sont vastes et protégées. Forte demande pour des villas résidentielles avec vue sur les rizières ou la jungle.
Guide du secteurTabanan
Secteur émergent avec un zonage principalement agricole et résidentiel. Prix des terrains plus bas mais qui exige une vérification minutieuse de la zone. Convient aux acheteurs ayant des horizons d'investissement plus longs.
Téléchargement gratuit
Le guide du zonage des terrains à Bali
Un document de référence de neuf pages couvrant les trois catégories de zones, ce que vous pouvez et ne pouvez pas y construire, et les questions à poser avant de signer pour une parcelle. Utile au stade de la présélection, lorsque vous comparez des options de terrains.
- ·Zone jaune (résidentiel) - ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas
- ·La zone rose/violette (hébergement touristique) expliquée
- ·Zone verte - pourquoi vous ne pouvez pas construire, et comment vérifier
- ·Vérifications pratiques avant tout contrat foncier
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Questions fréquentes
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